Рефинансирование под залог недвижимости: как рассчитать реальную выгоду

Платили по кредитам 95 тысяч рублей в месяц, а после рефинансирования предлагают платить 58 тысяч. На первый взгляд выгода очевидна: каждый месяц в семейном бюджете остаётся больше денег.

Но у такого предложения может быть обратная сторона. Если вместо оставшихся пяти лет платить придётся десять, общая сумма расходов способна вырасти даже при снижении процентной ставки.

Рефинансирование под залог недвижимости помогает изменить условия действующих обязательств: объединить несколько кредитов, уменьшить ежемесячную нагрузку или сократить будущую переплату. Однако результат зависит не только от ставки. Нужно учитывать срок, расходы на оформление, страхование и сумму нового кредита.

Разберём, как посчитать реальную выгоду до подписания договора.

1. Главная ошибка: путать снижение платежа с экономией

У рефинансирования могут быть две разные цели:

• Снизить ежемесячную нагрузку. Сделать платёж посильным, чтобы расходы по кредитам укладывались в бюджет.
• Сократить общую стоимость долга. Заплатить меньше процентов и сопутствующих расходов за оставшийся период.

Иногда удаётся решить обе задачи. Но снижение платежа само по себе ещё не означает экономию.

Представьте два предложения: платить по 80 тысяч рублей пять лет или по 58 тысяч десять лет. Второй вариант легче для ежемесячного бюджета, однако платежей будет вдвое больше.

Залог недвижимости тоже нужно оценивать отдельно. Если раньше кредиты были без обеспечения, после сделки квартира или дом становятся обеспечением обязательства. Уменьшение платежа необходимо сопоставлять с риском для заложенного имущества при невыполнении договора.

2. Какие расходы нужно включить в расчёт

Для первого сравнения посмотрите на процентную ставку и полную стоимость кредита — ПСК. Банк России поясняет, что в ПСК должны учитываться расходы, без которых кредитор не выдаст кредит либо предоставит его на других условиях. Поэтому рекламная ставка и фактическая стоимость предложения могут различаться.

Но для оценки конкретной сделки дополнительно составьте собственный список всех платежей.

Разовые расходы при переходе:

• оценка недвижимости, если её требует новый кредитор;
• расходы на регистрацию залога и оформление сделки;
• нотариальные документы, если они нужны в вашей ситуации;
• комиссия брокера, если вы пользуетесь его услугами;
• платные сервисы и дополнительные услуги, которые вы соглашаетесь приобрести;
• расходы на перечисление средств и закрытие старых обязательств, если они предусмотрены условиями обслуживания.

Расходы в течение нового кредита:

• проценты по графику;
• страховые взносы с учётом последующих продлений;
• платное обслуживание и другие регулярные платежи;
• возможное изменение ставки при невыполнении условий скидки.

Для старых кредитов также учитывайте будущую страховку и обслуживание, если эти расходы сохранятся при продолжении выплат.

Не считайте один расход дважды. Если стоимость услуги включили в сумму нового кредита, её погашение уже отражается в графике. Прибавлять ту же сумму к итоговым платежам повторно не нужно. При этом проценты, начисленные на профинансированную услугу, тоже увеличивают ваши расходы.

Возможный возврат части старой страховки учитывайте только после проверки оснований и суммы возврата. До подтверждения лучше считать выгоду без него.

3. Пошаговый алгоритм расчёта реальной выгоды

Для расчёта понадобятся действующие графики, сведения об остатках задолженности и индивидуальные условия нового кредита.

Шаг 1. Определите точную сумму для закрытия старых долгов

Запросите у каждого кредитора сумму полного досрочного погашения на предполагаемую дату закрытия.

Остаток основного долга в приложении и сумма, необходимая для полного погашения, могут отличаться: к дате закрытия нужно учесть начисленные проценты.

Если объединяете несколько кредитов, составьте отдельную строку по каждому договору. По кредитным картам проверьте также операции, которые ещё не отразились в задолженности.

Шаг 2. Посчитайте, сколько ещё заплатите без рефинансирования

Сложите все оставшиеся платежи по действующим графикам. Затем добавьте будущие сопутствующие расходы, которые не вошли в эти платежи.

Расходы по старым кредитам = оставшиеся платежи + будущие сопутствующие расходы.

Уже уплаченные проценты в расчёт не включайте. Они относятся к прошлому и не изменятся от вашего сегодняшнего решения.

Если собираетесь погашать кредиты досрочно, сравнивайте варианты с одинаковым планом досрочных платежей.

Шаг 3. Рассчитайте полные расходы по новому варианту

Запросите график именно на согласованную сумму, ставку и срок. Добавьте разовые и регулярные расходы, которые оплачиваются отдельно.

Расходы после рефинансирования = все платежи по новому графику + расходы вне графика − подтверждённые возвраты.

Уточните, сколько из нового кредита пойдёт на погашение задолженности, сколько — на услуги, а сколько вы получите дополнительно.

Сравнение должно проводиться на сопоставимой основе. Если вместе с рефинансированием вы берёте ещё 500 тысяч рублей на ремонт, увеличение общей суммы выплат нельзя целиком считать удорожанием старого долга. Попросите отдельный расчёт без дополнительной суммы.

Шаг 4. Найдите чистую экономию

Чистая экономия = расходы по старым кредитам − расходы после рефинансирования.

Положительный результат означает уменьшение будущих расходов при выбранных допущениях.

Отрицательный результат означает, что новый вариант обойдётся дороже. Он может снизить нагрузку на бюджет, но называть это экономией на общей стоимости долга неправильно.

Шаг 5. Проверьте, когда окупятся расходы на переход

Для предварительной оценки можно использовать формулу:

Срок компенсации разовых расходов = расходы на переход ÷ ежемесячное снижение расходов.

Например, оформление обходится в 100 тысяч рублей, а ежемесячные расходы уменьшаются на 14 тысяч. Разовые затраты компенсируются примерно за восемь месяцев.

Однако это только оценка денежного потока. При увеличении срока кредита она не доказывает общую экономию: меньший платёж может сопровождаться более медленным погашением основного долга.

Если планируете закрыть новый кредит через год, сравните для обоих вариантов платежи за этот год, сопутствующие расходы и остаток задолженности на дату закрытия.

4. Пример: одинаковая ставка, разный результат

Рассмотрим условную ситуацию: остаток основного долга составляет 3 миллиона рублей, до окончания выплат осталось пять лет, действующая ставка — 28% годовых.

Предположим, доступны два варианта рефинансирования под залог недвижимости: под 20% годовых на пять или десять лет.

Это учебный пример, а не действующие условия Залогофф или конкретного банка. Расчёт выполнен для аннуитетных платежей без досрочного погашения. Дополнительные расходы каждого нового варианта условно приняты равными 100 тысячам рублей за весь срок и оплачиваются отдельно. По старому кредиту дополнительных будущих расходов в примере нет.

Итоги рассчитаны до округления ежемесячных платежей. Банковский график может отличаться из-за дат платежей и порядка начисления процентов.

В первом варианте рефинансирования платёж уменьшается примерно на 13 926 рублей, а будущие расходы — примерно на 736 тысяч рублей.

Во втором варианте платёж снижается примерно на 35 431 рубль, но платить нужно вдвое дольше. В результате общие расходы увеличиваются примерно на 1,45 миллиона рублей.

5. Когда рефинансирование под залог может оказаться невыгодным

До закрытия старого кредита осталось немного времени. Потенциальная экономия может оказаться меньше расходов на оформление. При этом универсального правила «после половины срока рефинансировать поздно» нет: результат зависит от остатка долга и новых условий.

Разница в ставках небольшая, а расходы на переход высокие. Оценка, страхование, услуги и комиссия брокера могут поглотить ожидаемую выгоду. Единого порога снижения ставки, выгодного для всех, не существует.

Низкий платёж получен главным образом за счёт увеличения срока. Это может решить задачу текущей нагрузки, одновременно увеличив общую переплату.

Планируется скорое досрочное погашение. Если вы рассчитываете закрыть долг через несколько месяцев, расходы на новую сделку могут не успеть компенсироваться.

В новый кредит включены ненужные услуги или дополнительная сумма. Проценты будут начисляться и на эти деньги. Сравнивайте предложение с ними и без них.

Условия скидки трудно выполнять. Если привлекательная ставка зависит от страхования или других условий договора, проверьте расходы и платёж при утрате скидки.

Залог оформляется ради небольшой экономии. Прежде чем обеспечивать квартирой ранее необеспеченные долги, стоит сравнить доступные варианты рефинансирования без залога.

6. Подход Залогофф: сравниваем полную стоимость решения

Подбор рефинансирования начинается с вопроса: какую задачу вы хотите решить?

Одному заёмщику важно уменьшить будущую переплату. Другому — снизить обязательный платёж, сохранив возможность погашать долг быстрее. Третьему — объединить несколько обязательств и упростить контроль выплат.

Для предварительного разбора в Залогофф подготовьте:

1. Остатки задолженности и графики действующих кредитов.
2. Размер общего ежемесячного платежа.
3. Информацию о недвижимости, которую рассматриваете для залога.
4. Сведения о доходах и других обязательствах.
5. План досрочного погашения, если он есть.

В расчёте нужно отдельно показать сумму на закрытие долгов, все расходы на сделку, новый платёж и общую сумму будущих выплат. Комиссия брокера, если она предусмотрена договором, также должна учитываться при оценке выгоды.

Наличие недвижимости не гарантирует одобрение. Решение зависит от требований кредитора, финансового положения заёмщика и характеристик объекта.

Нужна помощь с расчётом? Обратитесь в Залогофф: начните со сравнения действующих обязательств и возможных вариантов рефинансирования. Так вы сможете принимать решение по цифрам, понимая стоимость и условия перехода.