Какую недвижимость можно использовать в качестве залога?

Кредит под залог недвижимости — это инструмент, позволяющий получить крупную сумму денег под минимальный процент. Однако далеко не каждый объект устроит кредитора. Банки оценивают недвижимость только по одному критерию — ликвидность. То есть насколько быстро и выгодно они смогут продать ваш объект, если вы перестанете вносить платежи.

Давайте разберем, какие виды недвижимости охотно принимаются в качестве обеспечения, а с какими объектами придется поискать лояльных кредиторов.

Квартира в многоквартирном доме (особенно в черте города или в ближайшем пригороде) — это самый желанный залог для любого банка. Вероятность одобрения максимальна, а процентные ставки — самые низкие.

Идеальная квартира для залога:

• Расположена в доме, который не признан ветхим или аварийным (износ здания не должен превышать 60%).
• Дом не стоит в очереди на снос или реновацию (например, старые хрущевки берут с большой неохотой).
• Квартира имеет железобетонные, смешанные или металлические перекрытия (деревянные перекрытия — частая причина отказа).
• В ней нет незаконных перепланировок (особенно таких, как снос несущих стен или перенос «мокрых точек» в жилые зоны).
• Она подключена ко всем центральным коммуникациям (свет, вода, отопление, канализация).

С частными домами ситуация сложнее. Спрос на них менее стабилен, чем на квартиры, поэтому банки предъявляют к ним жесткие требования. Кредит под залог дома можно получить, но дисконт (разница между рыночной стоимостью и суммой кредита) будет больше — обычно выдают не более 50-60% от оценочной стоимости.

Что потребует банк:

• Фундамент: Дом должен стоять на капитальном фундаменте (бетонный, ленточный, свайный). Временные постройки не подходят.
• Коммуникации: Обязательно наличие электричества, отопления и водоснабжения (допускается автономное — например, скважина и септик). Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания.
• Земля: Дом должен стоять на участке, который находится в вашей собственности, и земля тоже будет оформлена в залог вместе с домом.
• Локация: Дом должен находиться не дальше 50–100 км от крупного города, куда может доехать скорая помощь и пожарная машина.

Пустой земельный участок заложить можно, но это один из самых низколиквидных активов в глазах классических банков.

Главное правило: Участок должен иметь статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или земли населенных пунктов. Если это земли сельскохозяйственного назначения (например, участок в глухом СНТ без дорог), большинство банков ответят отказом. В таких случаях за финансированием лучше обращаться к частным инвесторам или профильным брокерам.

Коммерческую недвижимость любят закладывать предприниматели для пополнения оборотных средств.

• Офисы и стрит-ритейл (помещения на первых этажах с отдельным входом) — кредитуются отлично.
• Склады, ангары, производственные базы — кредитуются сложнее, так как их оценка сильно зависит от состояния экономики в конкретном регионе.
• Гостиницы и автомойки — специфичные объекты. Чаще всего под них дают кредиты специализированные инвестфонды, а не розничные банки.

Существует категория недвижимости, под которую получить деньги в классическом банке невозможно ни при каких условиях.

• Аварийное и ветхое жилье. Если дом подлежит сносу.
• Неприватизированное жилье. Если вы живете по договору социального найма, квартира принадлежит государству, вы не можете ее заложить.
• Объекты с прописанными отказниками от приватизации. Эти люди имеют пожизненное право пользования квартирой, продать ее с торгов невозможно.
• Комнаты в общежитиях без статуса отдельного жилого помещения.
• Квартиры под арестом или в залоге у другого банка (впрочем, перезалог — это отдельная процедура, которую эксперты Zalogoff успешно проводят)

Совет от Залогофф: Даже если ваша недвижимость имеет «изъяны» (например, неузаконенную перепланировку или деревянные перекрытия), не торопитесь отказываться от идеи кредита. Опытный брокер знает, в какие банки направить заявку, так как внутренние регламенты кредиторов сильно отличаются.