Залог квартиры со старыми деревянными перекрытиями: как получить деньги под недвижимость в старом фонде

Владельцы недвижимости в исторических центрах городов часто сталкиваются с парадоксальной ситуацией. Их квартира может стоить десятки миллионов рублей, иметь дизайнерский ремонт и потолки высотой в четыре метра, но при попытке оформить кредит под залог банк отвечает категоричным отказом. Причина кроется в одном техническом параметре — деревянные перекрытия.

Для банков старый фонд является зоной повышенного риска. Однако получить финансирование под такую недвижимость абсолютно реально, если знать, как правильно презентовать объект кредитору и в какие двери стучаться. Разберем механику оценки старинных домов и варианты получения кредита.

Банки мыслят исключительно категориями ликвидности и сохранности залога на весь срок действия кредитного договора (а это может быть 10–15 лет). Деревянные перекрытия — это несущие конструкции, которые со временем подвергаются естественному разрушению.

Кредиторы видят три главных риска:

• Высокий физический износ. Дерево подвержено гниению, грибку и усадке. Если износ здания превышает 60–65%, дом в любой момент могут признать аварийным и пустить под снос.
• Пожароопасность. Риск возгорания в старом фонде с деревянными балками статистически выше, чем в современных монолитных новостройках.
• Сложности со страхованием. По закону предмет залога должен быть застрахован. Страховые компании либо отказываются страховать квартиры с деревянными перекрытиями, либо выставляют заградительные тарифы.

Шансы на одобрение кредита напрямую зависят от точной формулировки в технической документации (техническом паспорте БТИ)

В старом фонде часто встречаются смешанные перекрытия (например, деревянные балки с металлическим усилением или железобетонные перекрытия над «мокрыми зонами» и деревянные в жилых комнатах). К смешанным перекрытиям банки относятся гораздо лояльнее и пропускают их по стандартным программам. Если же в паспорте БТИ указано просто «деревянные», круг потенциальных кредиторов сужается до нескольких специализированных банков.

Чтобы понять, где именно вам одобрят кредит, посмотрите на разницу в подходах различных финансовых организаций.

Если у вас деревянные перекрытия, не стоит тратить время на веерную рассылку заявок во все известные банки. Каждое получение отказа будет снижать ваш кредитный рейтинг.

Ваша стратегия должна строиться на качественной подготовке объекта. Во-первых, закажите выписку о проведении капитального ремонта здания (если в доме меняли инженерные сети или ремонтировали фасад, это сильно повысит лояльность банка). Во-вторых, необходимо сделать предварительную независимую оценку, которая подтвердит, что реальный физический износ дома находится в допустимых пределах, а квартира является высоколиквидной из-за своей локации.

Квартиры в историческом центре (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) — это сложный, но очень ценный актив. Эксперты Zalogoff умеют работать со спецификой старого фонда.

Мы не отправляем заявки наугад. В нашем пуле есть банки-партнеры, чьи внутренние регламенты допускают кредитование объектов с деревянными перекрытиями. Мы помогаем организовать правильную оценку, которая подчеркнет рыночные преимущества вашей квартиры, и находим страховые компании, готовые выдать полис по адекватному тарифу. Если деньги нужны срочно, мы проводим сделку через проверенных инвесторов, для которых локация объекта важнее материала балок.